依托划转而来的多个农场及三元集团打下的地产资产基础，首农集团承接了大量的房地产资源。当我们发现一家农业加工企业一条独特的房地产路径之后，一个问题也随之而来：其农用地能否转为开发用地进行房地产开发？

　　一家乳品企业的背后，隐现一张巨大的地产资产“藏宝图”。

　　短短一个月内连续发布的两项染指房地产的公告，让人们把目光聚焦于北京三元股份有限公司的身上。

　　4月10日，三元股份宣布将参与北京大兴区瀛海镇产业基地一处工业地块的竞拍；此前，该公司还决定对旗下参股的北京三元德宏房地产开发有限公司增资。

　　在记者的调查中，三元股份及其控股股东首都农业集团(下称“首农集团”)的巨量隐形地产资产轮廓渐明。过去近20年内，通过多家层级复杂的子公司，首农集团不仅参与了京城多个知名地产项目的开发，手上更握有大量酒店、公寓、写字楼等持有型物业，同时还涉足到工业园的开发当中。在地产方面涉足时间之长、业务涵盖之广令人惊叹。

　　更令人瞩目的是，在土地资源日益稀缺的北京，首农集团还通过控股10余家农场拥有大量“生地”，其中不少还位于热点区域。

　　量身定做的地块

　　关于参与大兴区瀛海镇产业基地工业地块的竞拍，事实上，三元股份与大兴区政府早有协议，在此地投资约6.8亿元兴建日处理鲜奶能力为1200吨的工业园。

　　据了解，其将参与竞拍的D10-2地块规划建筑面积约7.1万平方米，起拍价6324万元。土地出让部门对竞拍者的资格要求包括“引进乳制品生产加工项目”、“近两年未因食品质量问题受食品监督管理部门处罚”、“使用本地奶源60%以上”等。

　　“量身定做。”业内人士评价，“这将是一场没有悬念的竞拍。”

　　一位乳制品行业分析师介绍，该工业园建成后，三元股份将会把位于北京西二旗的主厂区和市区内的其他几个厂迁出。他猜测，由此而空出的产业用地或许将用作房地产开发。

　　但三元股份一位工作人员表示，目前还没有听说管理层做出这样的决定。

　　虽然腾退出的土地暂不能确定为进行房地产开发，但另一动作却透露出三元股份及首农集团的房地产图谋。

　　3月17日，三元股份宣布将与北京市东风农工商公司、北京市南郊农场以现金方式共同对房地产公司三元德宏进行同比例增资。三家公司的实际控制人均为首农集团。

　　三元德宏于2005年成立，经营范围包括房地产开发、销售商品房、物业管理等。增资后其注册资本由1000万元增至5000万元。上述3家公司的股权比例分别为20%、51%、29%。

　　分析人士认为，增资表明首农集团有借助资本市场拓展盈利能力更强的房地产业务的意图，上述三元股份工作人员表示，目前不能透露三元德宏增资后的动作，也不能透露其未来可能发展的项目等。

　　承接三元集团资产

　　一家乳制品行业的企业，为什么却深耕房地产？是偶然还是必然？

　　“三元股份及首农集团其实是北京非常具有实力的房地产开发商。”一位房地产界人士说。

　　但更多人士并不具体了解其房地产业务情况。记者采访的多位开发商、地产顾问机构等业界人士，均表示对三元股份和首农集团的房地产业务不知情。

　　不过，随着记者的深入调查，发现上述两项有关房地产的动作只是其诸多房地产动作的一个缩影。很多已经沉淀在了历史中。

　　首农集团是首都最大的农业国企，是北京市国资委下属企业之一。2009年4月由三元集团、华都集团、大发畜产公司重组而成。重组后资产总额150亿元，国有全资及控股企业64家，中外合资合作企业26家，境外公司2家；其中三元股份为上市公司。

　　据不完全统计，上述企业中至少有20多家涉及到房地产相关业务，且它们绝大多数原本隶属于三元集团。也就是说，今天首农集团巨量的房地产资产，几乎全部来源于三元集团此前的经营。这些资产涵盖住宅、持有类物业及工业园区项目(见左表).

　　以住宅开发为例，自上世纪80年代起，三元集团就已经参与住宅开发。可见的资料中，三元集团参与的住宅项目已达到数十个之多，其中不乏回龙观文化居住区、东山墅、西二旗公共租赁住房项目等较具代表性的住宅项目。

　　另外，在持有型物业方面，三元集团也“涉水”较早较深，其持有的朝阳公寓是北京早期的涉外公寓之一，其持有的多个涉外国际公寓也比较知名，同时三元集团还拥有多家酒店物业，以及数十万平方米的写字楼。

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理何锋介绍，在北京的持有型物业市场中，涉外公寓一向是收益最高、收入最稳定的类型。同时在酒店物业中，除五星级酒店外，收益最高的就是三星级酒店和经济型酒店。

　　这就意味着，首农集团现有的持有型物业可以为企业带来大量稳定的现金流，同时集团还可以坐享物业增值带来的收益。

　　借助农业加工优势和资源，首农集团还进入了工业地产领域，旗下拥有华北地区单体面积最大的商业零售物流配送中心，占地13公顷，建成后将被物美集团租赁。其还在多个控股农场内拥有大面积用作租赁的工业园区。

　　隐形“地主”

　　当大量的地产资产逐渐浮出水面，本报更为关注的是，首农集团地产巨擘是怎样形成的？

　　知情人士透露，因为下属企业中包括十余家大型国有农场，原三元集团曾经是北京的大“地主”之一。

　　三元集团曾经卖了不少地，但随着房地产的兴盛，其逐步介入了房地产开发。

　　旗下2002年被确立为专营房地产业务的控股公司??三元置业在网站中如是表述自己的进入路径：

　　“公司1985年左右开始利用土地资源和地缘优势进行项目开发。从以土地作价入股到独立运作。产品类型包括经济适用房到极品豪华别墅，从高档商务用房到尊贵的私人会馆。经营方面，形成以物业管理、涉外公寓、体育休闲、商铺租赁为代表的经营链条。”

　　实际上，在2006年独立开发园墅项目前，三元集团所有的住宅项目都是与其他开发商合作的，土地无疑是其重要的资本。

　　“在2004年8?31之前允许协议出让的时候，确实为三元集团的这种合作模式提供了很多便利。”合富辉煌北京分公司经理尚文生说。

　　从公开资料来看，三元集团各控股公司参与开发的多数项目集中于2001年至2005年这个时间段，此后开发的项目也基本在其农场的势力范围内。

　　例如目前仍在发售的康城别墅项目，其所在的双桥农场在集团网站介绍中写道：“农场拥有丰富的土地资源，与开发公司合作开发了号称北京CBD后花园的康城别墅区。”

　　而其进入写字楼和工业园的方式更为简单??工厂向远郊搬迁后，集团的地产业务开发公司付给其拆迁费用，位于市区的原厂址就归属到开发公司进行持有型物业的建设；农场或部分工厂不再担任生产任务，建成工业园区进行租赁，从而“盘活资产”。

　　农用地变性？

　　上述乳品行业分析师认为，不论是卖地还是进入房地产开发，都与原三元集团当时在乳品行业的处境有关。

　　多家证券机构的研究报告显示，三元股份的乳制品多年来虽然一直是北京的“老大”，但其成长能力和盈利能力一直不如同行。公司销售收入多年来增长缓慢，毛利率远低于蒙牛、伊利。成长空间受限，在京拥有大量土地资源的三元集团开拓房地产已成必然。

　　即使在三聚氰胺事件后，三元股份收购三鹿资产，但分析人士却认为，乳品行业的竞争格局并未完全改变。而对三鹿的收购，又导致了三元股份2009年度广告促销费用和前期一次性投入金额大增，从而使业绩亏损。

　　“这可能也是重组后的首农集团愿意继续在房地产业务方面有所发展的原因，毕竟重组来的华都集团与大发畜产公司的主营业务为农业和肉类，利润提升的空间很受限制。”有分析人士称。

　　在2009年3月重组完成后，首农集团在房地产业务方面表现积极：在回龙观地区落成龙冠置业大厦，使持有型物业面积增加6万平方米；经过27轮角逐摘得北京首个公共租赁住房项目开发权；建成华北单体最大物流配送中心；推进多个住宅地产项目的进展……

　　不仅如此，原三元集团进行地产业务开发的优势??土地资源，也划拨给了首农集团。该集团主要的土地资源仍来自旗下各农场。

　　记者查阅首农集团网站后发现，在9个农场中，至少拥有约8.17万亩的土地资源。并且相当一部分农场的位置恰好处于当前住宅、商业地产开发的热点位置。

　　不过，本报对这些农场的土地能否转成房地产开发用地持怀疑态度。

　　“并不能说这种土地变性方式一定是违规的。”一位地产顾问人士认为：“农场有一些农业用地，也有产业用地。从产业用地转化为新的产业用地发展工业园区没有问题，而其向商业用地和住宅用地的转化，与北京市城市规划带来的变化有关，与当时的土地出让政策也有关。”

　　“虽然农场土地多为农业用地，但是随着北京市规划的逐渐调整，其用地性质改变很有可能；并且这些农场隶属于北京市国资委，国有农用土地的性质转变要比集体土地容易。”华高莱斯副总经理何锋认为。

　　不过，有人士认为，按现行规定，国有农用土地需被征用后才能转为商业或者住宅用地。首农集团可能获得其中的征地补偿，但征地完成后一级开发和二级开发需要在公开市场竞争，在一个公平的市场环境里，“这些机会可能和首农集团就没什么关系了。”